Grundlagen der Immobilienbewertung

Ist der Verkauf einer Immobilie geplant, dann ist ein unabhängiges Wertgutachten die unverzichtbare Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie. Sowohl Kaufinteressenten als auch finanzierende Banken werden mit der Vorlage eines Gutachtens bessere Beurteilungen der betreffenden Immobilie vornehmen können. Auf diese Weise werden schnellere und effektivere Abläufe gewährleistet die insbesondere dem Immobilieneigentümer klare Vorteile bieten.

Für alle Schenkungen und Erbschaften gelten die Regelungen, die sich aus dem Gesetz zur Reform des Erbschaftssteuer- und Bewertungsrechts ergeben. Mit den Erbschaftsteuerrichtlinien kommentiert die Finanzverwaltung die steuerlichen Bewertungsregelungen. Darüber hinaus ist zwischenzeitlich das steuerliche Sachwertverfahren an die Sachwertrichtlinie angepasst worden und von der Finanzverwaltung in gleich lautenden Ländererlassen kommentiert worden. Damit sind tendenziell ganz erhebliche Wertsteigerungen bei Grundstücken und betrieblichen Vermögen verbunden und Überbewertungen von Immobilien durch die Finanzverwaltung nicht ausgeschlossen. Der Gesetzgeber hilft dem Steuerzahler mit der so genannten „Escape-Klausel“. Mit diesem Instrument reduziert der Steuerzahler die Steuer auf den zutreffenden Betrag.

Voraussetzung für die Escape-Klausel ist grundsätzlich die Vorlage eines Sachverständigengutachtens für die betreffende Immobilie.

Trennen sich Ehepaare, dann muss in den Fällen von vorhandenem Immobilieneigentum der Zugewinn festgestellt werden. Es geht also um die Bewertung des Immobilienvermögens zwischen zwei Stichtagen. In der so genannten retrograden Wertermittlung bewerten wir die Veränderung des Vermögens. Je weiter der erste Stichtag zurückliegt, desto komplexer und aufwendiger wird die Wertermittlung. Hier ist ein umfangreiches Datenmaterial und Wissen erforderlich. Für den Laien ist das eine unlösbare Aufgabe. Wir fertigen das Gutachten zum fairen und ausgewogenen Ausgleich in diesen Fällen.

Bei bestimmten Immobilienarten verlangen die Banken regelmäßig ein aktuelle Verkehrswertgutachten. Gerade in den Fällen von sich stark verändernden Märkten sind auch Banken unsicher in der Einschätzung des Immobilienwertes der beliehen werden soll. Wir fertigen für Verkäufer und Käufer ein entsprechendes Gutachten mit dessen Grundlage eine sichere Transaktion für alle Beteiligten erfolgen kann.

Wird eine Immobilie geerbt, treten häufig Diskussionen bzw. unterschiedliche Auffassungen über den Wert der Immobilie auf. Diese führen nicht selten zu schwerwiegenden Streitigkeiten und Konflikten. Die betroffenen Personen (Erben) stehen dann vor einem unlösbaren Problem. Wir als Immobiliensachverständige sind dafür ausgebildet, um diese Problemstellungen zu erkennen und können sie sachgerecht und ausgewogen im Rahmen eines Gutachtens beurteilen und bewerten. Damit haben alle Erben die Möglichkeit auf eine angemessene und faire Berücksichtigung ihrer Belange.

Im übrigen betrifft dies auch Bewertungen im Rahmen von Pflichtteilsansprüchen gegenüber etwaigen Berechtigten. In diesen Fällen muss der Eigentümer dem Pflichtteilsberechtigten den Wert der Immobilie per Gutachten nachweisen. Nur so lässt sich eine zuverlässige und angemessene Beurteilung für beide Seiten erreichen.

Immobilien können mit diversen dinglichen Rechten in Abteilung II des Grundbuches belastet sein. Insbesondere geldwerte Rechte wie, Wohnrechte, Wohnungsrechte und Nießbrauch haben einen signifikanten Einfluss auf den Wert einer Immobilie. In diesen Szenarien sind wir als erfahrene Wertermittler in der Lage die einzelnen Bestandteile zu identifizieren und zu analysieren. Das Ergebnis ist ein Verkehrswert im belasteten Zustand.

Wir bewerten in diversen Anlässen Mieten und Pachten für wohnwirtschaftliche und gewerbliche Immobilien. Unsere Ansätze und Ergebnisse ermöglichen Ihnen eine wirtschaftliche und tragfähige Entscheidung zu treffen.

Werden planungsrechtliche Veränderungen durch eine Gemeinde oder Stadt getroffen bzw. diese in Aussicht gestellt (Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan) dann könne diese einen zum Teil gravierenden Werteinfluss auf ein Grundstück ausüben. Der betroffene Eigentümer nimmt diese Veränderungen häufig nicht wahr bzw. erkennt diese nicht. Wir ermitteln in diesen Fällen den Wert und erläutern den Zusammenhang.

Dazu gehören auch geplante Ankäufe von bislang landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, die im Rahmen eines Umlegungsverfahrens und planungsrechtlichen Entwicklungen von einer Gemeinde oder einem Investor angekauft werden sollen. Wir beraten die Eigentümer ganzheitlich über diese Entwicklung und die materiellen Bestandteile in diesen Prozessen